Panorama Latino.- Los bancos de suelo tienen el potencial de transformar terrenos estatales subutilizados en activos clave para el desarrollo de políticas habitacionales y de renovación urbana.
El déficit habitacional es uno de los mayores retos para lograr ciudades justas, inclusivas, resilientes y sostenibles en América Latina y el Caribe. Mientras las ciudades se expanden hacia la periferia, sus áreas centrales enfrentan procesos de vaciamiento y deterioro, señala el reporte Gestión estratégica del suelo público, de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL).
Para revertir este déficit es clave que el Estado adopte instrumentos que permitan la movilización de suelo ocioso bien localizado. Además de ampliar la oferta de espacios habitables en las centralidades urbanas.
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¿Qué son los bancos de suelo?
Los bancos de suelo públicos son instrumentos estratégicos para enfrentar el déficit habitacional y promover un crecimiento sostenible e inclusivo de las ciudades. Se trata de una herramienta de gestión de terrenos propiedad del Estado (terrenos públicos que podrían tener uso privado), reservados estratégicamente para futuros desarrollos.
Sus propósitos principales incluyen:
- Facilitar la gestión público-privada.
- Promover los vínculos urbano-rurales.
- Reducir problemas de fragmentación territorial.
- Asegurar una oferta suficiente y adecuada de suelo para vivienda social.
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Una de las principales ventajas de los bancos de suelo es su capacidad para ofrecer terrenos estratégicamente localizados y asequibles en áreas urbanas consolidadas y bien servidas por infraestructura y servicios.
Los bancos de suelo han contribuido prioritariamente a la implementación efectiva de políticas de vivienda. Las modalidades de entrega de estos terrenos son diversas y no siempre implican transferir la propiedad a beneficiarios privados.
En muchos casos se han implementado exitosamente esquemas donde el suelo permanece en propiedad del Estado mediante alquiler social o usufructo. También pude asignarse a organizaciones colectivas, como cooperativas de vivienda o fideicomisos de tierra comunitaria.
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El papel de estos terrenos para promover la circularidad
El documento de la CEPAL señala que más allá de su rol en políticas habitacionales, los bancos de suelo también tienen un papel fundamental en la economía circular. Así, este instrumento puede:
- Impulsar el reciclaje de suelo urbano y de edificaciones.
- Promover la recuperación de espacios ociosos y subutilizados.
- Evitar la expansión dispersa hacia nuevas áreas.
- Promover la regeneración territorial.
- Reducir el consumo lineal de recursos escasos.
- Extender la vida útil del entorno construido.
- Maximizar el valor social de los activos públicos.
A pesar de sus beneficios, la implementación de bancos de suelo enfrenta diversos desafíos. Por un lado, están las dificultades asociadas a la adquisición del suelo por parte del Estado, ya sea mediante compras en el mercado o procesos de expropiación.
Por otro, surgen retos en la gestión eficiente de los activos acumulados, garantizando que cumplan su función social, y evitando la especulación o impactos disruptivos sobre los precios del suelo.
Para evitar efectos negativos es indispensable que las estrategias de gestión estén claramente alineadas con objetivos de ordenamiento territorial, vivienda y sostenibilidad urbana. Además, es importante integrar eficazmente los bancos de suelo con los instrumentos de planificación territorial y las políticas habitacionales.
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