Panorama Latino.- Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) sigue siendo el principal motor de la demanda de espacios industriales en Ciudad de México y su Zona Metropolitana. En lo que va del año ha registrado 47% de participación de la actividad total. Así lo señala el Marketview Industrial CDMX del segundo trimestre de 2025 (2T 2025), elaborado por CBRE México.
Asimismo, 91% de la nueva oferta ingresada también se concentró en el CTT. Es así que esta misma zona se mantiene con tasas mínimas de vacancia y cerró el periodo con 0.8% en su conjunto.
La superficie promedio de transacción para el CTT fue de 9,000 m2, en tanto que la zona Zumpango-AIFA registró una superficie promedio de 52,000 m2. Una tendencia marcada sigue siendo los prearrendamientos, con 79% de las transacciones reportadas en el segundo trimestre de 2025.
El informe señala que parael primer semestre del año la Ciudad de México mantuvo cifras sólidas en términos de demanda.Así, la demanda bruta o espacios industriales comercializados acumuló 640,000 m2. Por otro lado, la absorción neta o espacios ocupados registró una cifra acumulada de 439,000 m2.
El sector logístico lideró las transacciones reportadas al cierre del 2T 2025 con 69% de la superficie comercializada. Mientras que el sector de e-commerce aportó el 31% restante. Cabe mencionar que la nacionalidad de las empresas que participaron en la absorción fueron México con 65% y Argentina con 35%.
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Crece la construcción y el inventario de espacios industriales
Al cierre del 2T 2025, el pipeline en construcción cerró en 433,765 m2, de los cuales 213,064 m2 corresponden a inicios de construcción distribuidos en Cuautitlán (63%), Tultitlán (25%) y Last Mile (12%). Cabe destacar que 21% de estos proyectos ya se encuentra prearrendados.
Por otra parte, el pipeline de proyectos de espacios industriales en planeación incrementó su cifra en comparación con el trimestre anterior y superó los 3.3 millones de metros cuadrados. De esta superficie, 65% está destinada a proyectos de tipo Built to Suit, mientras que 35% se proyecta para naves especulativas.
Zumpango–AIFA se perfila como el corredor industrial de mayor crecimiento en el centro del país, representando 54% de estos proyectos. A este le sigue el CTT con 26% e Hidalgo con 15%.
Respecto a la disponibilidad de inventario de espacios industriales, el inventario clase A de la ZMCDMX adicionó 411,000 m2 y alcanzó un registro de 11.98 millones de metros cuadrados existentes. Esto representa un incremento anual del 10.9%.
Los corredores que incorporaron mayor oferta nueva son:
- 73%: Cuautitlán
- 17%: Tultitlán
- 4%: Huehuetoca-Tepeji
- 3%: Last Mile
- 2%: Vallejo-Azcapotzalco
Se estima que al cierre del tercer tirmestre de 2025 se incorporen más de 198,000 m2 y el inventario supere los 12 millones de metros cuadrados existentes.
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Tasa de vacancia de espacios industriales
El segundo trimestre de 2025 alcanzó una tasa de vacancia de 1.5%, con 181,782 m2 vacantes. Los corredores con la mayor cantidad de espacio vacante son:
- Zumpango–AIFA (46,000 m2)
- Tultitlán (45,000 m2)
- Tepotzotlán (23,000 m2)
- Vallejo-Azcapotzalco (22,000 m2)
- Last Mile (21,000 m2)
- Huehuetoca-Tepeji, Cuautitlán, Naucalpan y Tlalnepantla, en conjunto acumulan 26,000 m2.
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Indicadores de mercado
De enero a marzo de 2025, México reportó una Inversión Extranjera Directa (IED) de 21,373 millones de dólares (mdd). Esta cifra es 5% superior a la reportada al cierre del primer trimestre de 2024, indican cifras preliminares de la Secretaría de Economía.
Asimismo, al cierre de este trimestre, Estados Unidos se mantiene como el principal inversionista con 39% de participación, seguido por los Países Bajos (8%) y Australia (6%).
El sector industrial sigue siendo el mayor captador de IED al cierre del primer trimestre de. 2025. Con ello, acumula 12,216 mdd, cifra 10% superior a la reportada en 2024. Cabe mencionar que la mayor parte de esta inversión ha sido destinada a proyectos de manufactura y minería, con 76% y 18% respectivamente.
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